遠水快變近水 新供應令樓市有壓力

政府官方統計資料公布，去年香港樓價上升百分之十三，其中細價樓升幅較大，這則新聞已引不起共鳴與迴響。因為香港人早已知道樓價仍然在上升，傳媒更經常以顯著篇幅報道某個細價樓盤呎價創新高，不單是私樓呎價創新高，公屋、居屋也如此。還有，有國際機構公布全球各大城市買樓的負擔比率，得出的結論是香港最慘，香港家庭中位數的人要十七年不吃不喝不住，用盡十七年家庭收入才能買得起樓價中位數的樓，房屋局局長張炳良會見一群年輕人，年輕人問他幾時可以買樓，是不是要十七年不吃不喝才能買樓。局長說他也很惆悵……總之，慘！慘！慘！

近期傳媒經常報道天價公屋成交，不能反映整體樓市的情況。

不過，我們千萬不好讓傳媒誇張的報道所迷惑，所謂十七年不吃不喝才能買樓的說法是誤導的，因為香港有一半的人口是住公屋或居屋的，因為家庭收入中位數的人有一半可能性是住公屋或居屋。他們不買私樓，要買私樓，也一定是買私樓中價格最低的樓，而不是樓價中位數的樓。國際性的研究構構沒有把香港有一半人口住公屋或居屋考慮進去，要比較有效的反映香港人買樓的負擔，是應該以有樓者的家庭收入中位數的收入來衡量他們的買樓負擔。

另一個很重要的道理也是大家所忽略的，那就是所謂樓價實際上只代表目前成交的價格，那些在很多年前已經買下一個樓房單位的人，以他目前的收入很可能買不起他目前居住的地方。只不過，當年他們買得起，而且也很可能還清了貸款，電視上有非常大量的物業貸款廣告，目標客戶就是這些人，這些在早年買入房屋，已還清貸款的人，鼓勵他們再次貸款來支持孩子們做生意，買樓……

今日的樓價不代表所有居住在自置樓房裏的人所能買得起的價格，這只代表極少數願意在今日買樓的人所願意支付的價格。

今日樓價創新高，不過，一些豪宅一手樓銷情慘淡也是大家應該知道的。目前的樓價只是小量單位面積很小的樓房，在不斷地製造呎價創新高的新聞，面積較大的樓房價格已無力再漲。

不錯，樓價上升的周期很長，但是不論多長，也不可能永遠只升不跌，大家看看現任政府每月推出的土地投標有多少？大家不好輕視這些供應，不好永遠把「遠水救不了近火」這些話掛在嘴邊，要知道，日子一天一天過，遠水很快會變近水，今年的樓花供應已大大的增加，等於兩年後入伙的新樓供應也大大的增加了。