內地房市逐點評

調控政策加上個別發展商出現資金流問題，令內房整體銷售氣氛不及往年，甚至有指影響到傳統旺季「金九銀十」。不過早前同正榮地產（6158）執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健（Kenny）傾開呢個情況，佢認為近年千億房企多達二、三十間，為追趕銷售目標，早已將推盤計劃塞滿全年時間表，而非單單集中呢兩個月，難怪「金九銀十」不見蹤影。綜觀頭九個月內房銷情表現唔錯，中國指數研究院數據顯示，三大房企銷售仍按年升兩成。
事實上，內房調控唔係新鮮事，過去分別喺二○○三年、○九年同一六年大規模收緊控制，而今論導火線則係疫情爆發。Kenny分析，上年二至五月內地疫情嚴峻，全國樓市停工停售，交投迅速冰封，短短三個月就拖累個別高槓桿房企資金鏈斷裂，故觸動政府神經，連番推出多項措施，務求推動行業走向可持續發展。
就房企槓桿率嚟睇，相關政策已漸見成效，房企平均負債率由以往百分之一百至百二，降至五十至六十，達到登「綠」條件。另外，以正榮為例，房企採取借新還舊或置換方案，亦大大減低違約風險。

正榮地產執行董事陳偉健（左）。

不過有個別房企不敵政策變化，出現信用事件，令市場關注會否波及內房融資渠道。Kenny指，今年初中央曾指示銀行，減少依賴房地產相關貸款，開始對不良或小型房企收緊融資，但財政健康、業務穩定嘅房企則不受牽連，仍可正常借貸。房企畢竟係內地經濟支柱，行業佔內地GDP約兩成，開發貸及按揭佔銀行整體貸款近四成，加上地方政府賣地稅收，相信短期內有機會放寬銀根。
至於早前樓市曾現減價潮，有房企要錢唔要貨，導致政府發布「限跌令」，Kenny認為如仔細睇，情況僅限於部分三四線城市。由於個別內房喺當地開發規模大，出現資金回籠問題，被迫減價促銷套現，故官方以維穩角度出手，保障周邊小業主利益。反觀一二線城市需求仍大，未見有減價趨勢，以正榮旗下樓盤為例，只要維持合理價錢，依然可做到一日清貨。
內地全面推進「房住不炒」，有省城上月出現房貸額度緊張、放貸遲緩，甚至停貸現象。Kenny坦言銀行盡職審查確實比以往嚴謹，由賣樓至放款可長達五個月，唔少內房資金被扣喺監管帳戶。不過好快有放水迹象，今月初有內媒指廣州、佛山等地銀行已開始減低房貸利率，審批程序亦見加快，意味政策有放寬可能，相信負面情緒可慢慢緩和。
進入第四季衝刺期，內地維持調控主基調，一眾房企一改進取投地策略，多採取觀望態度。Kenny覺得大型國企、民企仍有好強買地意欲，不過考慮因素增多，投地不及以往手鬆，預計整體內房明年銷售目標或趨持平。至於正榮則集中於上半年買地，例如大灣區廣州同佛山，早前並以低價投得福州土地，將有利改善毛利率。同時正榮「水喉」充足，有逾人民幣四百億元現金儲備，來年維持穩健投資策略之餘，相信可等待合適收購目標，伺機而動。