政府四月使出「九招十二式」，事隔兩個月，一手市場終於有大型新盤應市。由信和（0083）、華置（0127）及南豐集團合作發展的奧運站帝峯．皇殿，剛於上周六開售，單日賣出逾二百伙。銷情之所以理想，除推盤策略得當外，跟發展商肯面對現實，以貼近二手價開盤不無關係。

事實上，發展商開盤價過高下，市場承接乏力，自第二季起，多個一手盤銷情力谷不上，新盤高開神話不再已露端倪。政府出手後，準買家最少有三日可貨比三家，發展商要開天索價更添難度；更甚者，下半年有望應市的新盤逾一萬一千伙，供應充裕下，相信新盤只可在高價，與紅盤之間二選一。

帝峯．皇殿所推231伙首天即時售罄。

合共提供九百六十四個單位的帝峯．皇殿，作為九招十二式實施後首個大盤，當然不容有失，負責賣樓的信和打醒十二分精神，逐點逐點跟足地產建設商會的指引賣樓。本月中，已率先開放面積一千零三方呎的清水房，兼且任由參觀者度尺及拍照，樓書在售樓處派發外，樓盤資料亦上載物業網頁。

二號買家鄺生鄺太成功揀得心水單位，右一為信置營業及市場總經理劉貴玉。

九招十二式實施後首個大型新盤帝峯．皇殿，以貼近二手價開盤，正式戳破新盤高開神話。

天價新盤成絕唱

守規則外，發展商亦面對現實，雖然開價未屬便宜，但總算沒再開出天價。上周一，信和公布首批七十五個單位價單，平均呎價一萬零七百六十八元，即供樓價還有百分之五的折讓，呎價較發展商之前吹風的一萬五千元要低。

而且，較同系同站樓齡四年的一號銀海亦低近兩成，區內經紀指帝峯．皇殿開價後，市場盡是二手炒家的眼鏡碎，部分更即時調低放售單位的叫價。

家住紅磡的陸太與家人，在奧海城看示範單位，「一直都希望換樓，目標是購入三房單位自住，對附近物業的樓價亦略知一二，以呎價一萬餘元計，對比起同區二手樓，算可以接受。」陸太看過清水房認為，單位的實用面積不錯，有意購買，再得悉第二批七十五伙單位亦以相近呎價推出，便與女兒到帝峯．皇殿現樓附近研究景觀。

有意換樓的陸太表示，以該區全新單位來說，帝峯．皇殿的定價尚算合理。

承峰推盤零成交

帝峯．皇殿以貼二手價應市，證實新盤高開神話幻滅。事實上，神話不再的迹象早在今年第一季已逐步顯現。今年初自元朗YOHO MIDTOWN以每方呎六千元癲價開盤，引起市場嘩然，然而在新地品牌效應下，樓價確實迭創新高。別的發展商見新地成功，自己也心雄起來，隨後的新盤均較同區二手樓高開兩三成。

但市場承受能力開始受考驗，三月時長實（0001）以呎價八千七百元推大圍名城，加以全城最低的樓按推波助瀾，惟銷情仍然緩慢，最終要調價促銷。同期推出的恒地（0012）大圍名家匯，呎價一萬二千百元，去貨速度本已不甚理想，政府出招後，更有一半買賣取消交易，可見買家對新盤開價已經吃不消。

六月中，信和以貴絕同區開盤價推出大埔承峰，首批單位的呎價由七千三百三十至一萬三千七百多元，遠高於毗鄰屋苑二手售價近倍，最終開賣半個月，直到上周五仍未開單！其實，早前推出的市區單幢盤深水埗翠峰廿八及香港仔南灣御園，亦連番捧蛋。

九招十二式奏效

政府推出的九招十二式，限定發展商要提早三日派發價單，讓準買家有足夠時間貨比三家，直接打擊了新盤創造高價成交的機會。有發展商坦言：「現時賣樓價單要提前三日公布，買家有時間去格價，發展商已好難如以往般，賣樓時先畀價單，要啲客短時間下決定，許多時啲客係受一剎那衝動而扑鎚，今天就冇呢支歌仔唱。」 再者，發展商四至五月的推盤步伐，因政府公布九招十二式而被打亂，發展商先要理解清楚措施情況，並需要時間去符合政府要求，多個樓花新盤的售樓進度被拖慢。一名地產界人士強調，上半年積累了多個項目未售，多個發展商的銷售量至今仍未達標；發展商都要「交數」，為免年度盈利受影響，急於要在下半年追回售樓量，開價自然不能太進取。

帝峯．皇殿首批單位的平均呎價較同系四年樓齡的一號銀海約低兩成。

南灣將會是下個市場焦點新盤，其開價對後市有重要指標。

萬二個單位蓄勢待發

事實上，下半年發展商手上有可能推售的單位約一萬一千四百個，去年下半年只是五千○八個、○八年近二千八百個、○七年六千一百多個，相較之下，今年下半年的新盤數量遠遠高於過去三年。即使以過去八年的平均數八千九百多個計算，今年下半年推盤量仍高出近三成。

在下半年有大量新盤蓄勢待推下，發展商也擔心競爭會十分激烈，在此情況下，不敢輕言開高價，因為開價過高，一旦銷售不理想，對整個項目推售有十分大影響。

家住沙田的黃生（右一）黃太（右二）不急於入市，明言要格價後才決定。

帝峯．皇殿的示範單位都遵守規則，列明現樓真實範圍。

下半年有機會推出的住宅