我對樓市政策的建議

在政府過去五年的施政中，梁特强調房策是重中之重，推出大量辣招重壓樓市，但樓價反而愈升愈有；今天樓價較五年前升幅超過五成，有些細價樓甚至升達一倍。相信這樣的結果，跟梁特和政府官員在推出政策前的判斷，明顯地有很大的落差。

其實這也很難怪政府官員。要求香港高官制定房策，就等於找一個從來不在球場踢波的人，要他制定球賽的規矩，試問整場波怎不可能搞到亂晒大籠？筆者作為一個在場踢波的人，認為樓市政策的思路，應該是這樣想的︰

（1）增加二手供應

梁特在過去五年，其實在搵地方面是非常努力，從2012-13至2016-17年度，私人房屋土地總供應量有95,500個單位，在2017-18年度更達31,620個，算是一個頗高的數字；只不過起樓需要很長時間，一手供應的高峰期，要等到2018至2020年才會出現。梁特以提高新樓供應為重點，希望提高一手供應來壓制樓價升幅，就等於開水喉隔住幾條街救火一樣，等得來都已經燒死咗。

所以房策的先後次序，短期是先增加二手市場供應，一手是長遠策略。

對於二手私樓的供應，主要是自住及投資者。由於政府不可能推動自住人士賣樓來製造供應，所以重點是要想有甚麽方法，可以推動投資者賣樓？

我是投資者，當然明白投資者最怕甚麽。樓市投資者最怕的有三點，分別是（i）租管；（ii）增加擁有第二套房的開支，例如供樓利息、地租與差餉金額等；（iii）增加固定開支，例如收到租金後的交稅比率。只要從這三點出發，就可以推動投資者賣樓，反而印花稅的辣招，會令到投資者更不捨得賣樓，從而會減少二手供應。

將大量公屋和居屋變成二手供應，例如將公屋私有化，也是一個最快最有效的方法。有些人擔心會引起「炒公屋」，但其實現在就是因為數量太少，公屋才容易被炒起來；如果將七十多萬戶公屋全放出來，要炒起就相當困難。

（2）壓低需求︰非香港公民

在梁特的房策中，不少招數是對付非香港居民買樓，可惜不太成功。可能我們先要想一想︰為甚麽在重稅之下，仍有內地人跑到在香港買樓？因為他們覺得今日唔買，明日買將會更貴；認為今天買到就會賺，將來連印花稅都可以賺番來。要對付他們這個想法，其中一個有效方法就是「資產增值稅」，告訴他們將來升咗都冇得賺。

（3）壓低需求︰沒有置業能力的人

壓低「有置業能力人士」買樓的需求，這是不正確的想法，也是沒有可能做到；所以重點是壓制沒有置業能力的人買樓，免得將來樓價下跌時變成災難。重點是控制新樓的按揭成數，例如買一手盤如果做了二按，銀行的一按就要相應減低，不要容許借到八九成的情況出現。