新地賣樓　股價值得留意

六月十四日，美國聯儲局宣佈加息四分之一厘，現在美國聯邦利率是一厘至一點二五厘。美國加息之後，香港多家銀行都宣佈最優惠利率不變。過去一年多，美國加息四次，香港的最優惠利率則完全沒有加，理由是當年美國減息時，香港的最優惠利率沒有減。目前，香港多家銀行的最優惠利率是五厘，實際上是相當高，因此就算美國再加息，最優惠利率也不會加。

部分地產代理也許會利用這則新聞向其客戶宣揚香港「不加息」的訊息，這是錯誤的。理由是目前香港已經很少人以最優惠利率來計算按揭利率，而是以銀行同業一個月拆息利率再加一點二五厘至一點四厘為按揭利率，而銀行同業拆息利率肯定會受到美國加息影響而上升，最新的拆息利率大約是零點四厘。換言之香港按揭利率依然低於兩厘，所以美國加息決定公布後，香港的地產股股價面對的沽壓並不重。地產股後市如何，很快地，新地（0016）即將推出的Park Yoho Genova 的銷情就可以提供香港樓市在美國加息後的反應。上周末，中原城市領先指數報159.88，比上周上升0.6%，連升十九星期，一連十七星期創歷史新高，不過，最新的中原城市領先指數依然未能反映美國加息的影響。

以目前的利率而言，依然屬於超低利率，利率依然低於買樓收租的回報。因此，物業投資者除非看淡未來的樓價，否則不會放售自己的物業。

過去十年，香港出現過四次大型的樓價調整，每一次調整卻有數以萬計的人賣掉自住的住宅物業，改為租樓，希望等樓價再跌多一些時買回來；結果很少人有機會買回，多數賣樓者眼光光地看着樓價回升，高過自己的沽售價，後悔了。

每一次地產商有新樓盤推出而銷情好的話，股價也會跑贏其他地產股，長實（1113）剛剛完成「海之戀」新盤的銷售，接下來是新地的Park Yoho Genova，因此，新地是值得留意的。

實際上，影響樓價的因素非常多，利率只是其中之一，過去曾經在高利率的環境之下，樓價依然會上升，理由是當時收租回報率也相對的高，一九九七年至二○○三年，利率往下跌，但是樓價也同時往下跌。

六月十四日美國加息之後，美國聯儲局說預期今年會再加息一次，明年再加息三次。市場認為今年再加息日子應該是今年十二月，但是，也有人認為今年不會再加息。可見，加息仍未使到市場感到恐慌。