美暫緩加息　港樓市將轉勢

美國聯邦儲備局按兵不動，決定暫緩加息，市場反應好壞參半，但至少可紓緩新興市場的金融波動。不過，聯儲局有機會在今年底前加息，若加入本港經濟就業轉差及新樓供應大增兩項因素，相信樓市轉勢將是不久後會發生的事。

聯儲局主席耶倫在記者會上表明，延遲加息主要是考慮到環球市場不穩定，並特別關注中國經濟放緩情況。她此話一出，隨即被質疑聯儲局三十多年來的「雙重使命」──推動就業和穩定物價，是否已被打破。

○八年金融海嘯後，美國經濟轉差，令失業率飆升至雙位數字，同時流動性大減，那時聯儲局大幅減息至接近零息水平，繼而進行多次量化寬鬆，瘋狂放水令就業率和通脹回升。聯儲局何時加息視乎兩個指標，一是失業率回落至百分之六點五以下，二是預期通脹率重上百分之二。

若從經濟數據，去審視今次應否加息，其實已是時候。首先，美國經濟持續改善，聯儲局調高今年經濟增長預測，由百分之一點九升至二點一；失業率早在去年第一季已達標，今年八月份更降至百分之五點一，創七年新低。

至於通脹率，去年核心通脹已回升至百分之一點六，今年因油價持續受壓而回落，但耶倫曾說過，不一定要等到通脹率升至百分之二才加息。

金管局總裁陳德霖日前作出警示，當美國加息，香港資金必定會流走，支撐本港樓市的三個利好因素亦已改變。

不過，聯儲局議息之前，國際貨幣基金組織、世界銀行等機構罕有地呼籲美國顧全大局，待至明年才恢復加息，皆因現在上調息口，會令資金從新興市場調回美國，將進一步打擊這些地區的經濟活動，以及全球經濟增長。

聯儲局今次選擇觀望，卻引起市場人士反彈，指延遲加息增加不明朗因素，或會影響投資者決定和國際資金流向，令金股匯市的波動持續。

金融管理局總裁陳德霖亦明言，低息環境不會長期不變，當美國加息，過往湧入香港的一千二百億美元資金，必定會流走。

同時，本地樓價跟市民收入和購買力嚴重脫節，加上以往支撐樓市的三大因素：供應不足、全球低息推動資產價格，以及內地購買力強，現在均有所變化，陳德霖反覆指「未來樓市走向不明朗」，可以解讀為樓市快將轉勢的強烈訊號。

溫故知新，美國在過去二十多年，曾經歷三次加息周期，第一次是九四至九五年，之後在九九至二千年，最近一次是○四至○六年；第一及第三次加息後的三個月，本港樓價仍繼續升，第二次則回落。

現今情況跟九九至二千年那次加息周期相似，例如新樓供應大增；本港經濟三大支柱零售、貿易和旅遊近期都表現疲弱，若稍後爆發裁員潮，再碰上美國加息，到時樓價或會顯著下挫。

目前投資市場風高浪急，形勢變化急速，不論是股市或樓市的風險不低。除了美國何時加息的因素，中國經濟增長能否「保七」也會左右大局，市民投資時宜做好風險管理，避免成為波動市下的犧牲品。