上個星期，萬科地產（2202）B股轉嚟香港H股上市，一般股民可能只係覺得，多咗隻內房股嚟香港啫，無咩特別！大家可能唔知萬科係國內排No.1嘅房地產企業，雖然論二○一三年賣樓面積計，萬科唔係第一，佢嘅銷售面積只有一千四百九十萬平方米，只係全中國排第四，但論面積無用，講錢最實際。

以去年內地房地產銷售金額計，萬科有一千七百○九億（人民幣．下同），係全國第一。銷售面積第四，而銷售金額第一，意味佢賣嘅樓，雖然數量唔係最多，但係賣得最貴、最好。除咗因為佢嘅樓盤分布較平均、唔側重第三、四線城市，有不同檔次產品之外，亦顯示佢啲樓售價係有一定溢價，有企業品牌價值，唔係單靠平價取勝。

我哋比較熟悉嘅中國海外（0688），去年銷售金額係一千一百七十億，國內只係排第五，自從萬科嚟香港上市之後，中國海外都比較失色啦！以前佢係香港上市嘅內房股王，雖然亦經營得相當唔錯，但股王呢個位置，就要讓番畀真正no.1嘅萬科啦！

萬科董事長王石（左）於B轉H股儀式上，力撐內地房地產市場仍有發展空間。

淨資產收益率達兩成

大家對萬科唔太熟悉，我可以講吓佢業績嘅狀況。萬科去年純利係一百五十一點二億，按年上升百分之二十點五。以銷售金額計算，雖然創咗新高，但去年萬科內地房地產業務結算毛利率係百分之二十三點七，比二○一二年下降三點七個百分點。以結算淨利率計，係百分之十二點八，比二○一二年下跌一點二個百分點，呢個結算淨利率嘅意思，即係物業交收之後，能夠演化成純利嘅比率。

純利率下跌，證明國內房地產生意都無咁暴利，但以萬科成間公司表現去計，淨資產收益率仍保持歷史高位，佢二○一三年淨資產收益率有百分之十九點七，與一二年基本上係持平。淨資產收益率嘅意思，即係佢擁有咁嘅淨資產，相對佢純利嘅比率，亦即係話，佢呢間公司嘅資產規模到底賺到幾多錢呢？而佢擁有呢個接近百分之二十嘅淨資產收益率，表現都算係強勁。而且大家注意，當內地房地產結算毛利率下降嘅同時，佢可以保持淨資產收益率持平，顯示公司運營能力唔錯。

你可能會問咁萬科到底買唔買得過呢？應該可以咁講，作為一個內房no.1股票，買唔買得過，要睇幾個因素，第一就要睇個行業前景，第二要睇佢相對其他公司嘅位置係點，第三就係睇佢股價貴唔貴啦！咁可以逐樣講。

內地樓市正處於調整期，但萬科在逆境中仍錄得業績增長，顯示其競爭力相當強。圖為其深圳前海發展項目。

成個行業前景，大家都會睇得比較淡！覺得內地房地產市道開始回吐，甚至有人擔心樓市會崩潰。咁又睇吓萬科老闆王石點講，佢喺萬科B轉H嘅上市儀式上，話未來幾年內地樓市出現調整，係非常重要，如果樓市一味上升，反而係非常糟糕，而喺調整時期，個別城市出現樓價嚴重下調亦屬於正常，亦不能因為某個城市的降價，而認為中國整個房地產市場崩盤。佢仲提到，北京、上海等一線城市逐漸邁向成熟，唔會再迅速擴張，但二、三、四線城市仍然不斷發展，所以中國房地產市場仍有發展空間。固然王石係行內人，可能會有啲偏見，但房地產市場有調整而不崩盤，相信係比較有機會出現嘅情況。

第二個因素係公司本身，萬科嘅競爭力毋庸置疑，我同內地發展商傾，佢哋都覺得萬科經營能力好強勁。去年做到十九點七嘅淨資產收益率，亦反映其盈利能力，就算地產市場回吐，其他中小型地產商面臨好大困難，相信萬科仍有機會喺逆市之中，保持相對高銷量，同相當嘅盈利率。

以銷售金額計，萬科去年以一千七百零九億成為內地房地產企業龍頭一哥，純利亦按年升百分之二十點五。

市盈率唔算貴

第三，係股價，以上星期五收市股價計，萬科嘅市盈率係七點九倍，相對中國海外嘅六點六倍市盈率，萬科係高少少，但大家唔好唔記得，你係買緊行業龍頭，比第五名有少少市盈率嘅premium（溢價），都係正常的。獨立咁睇七點九倍市盈率，萬科唔算貴。在較平淡的市道，以一個重要行業的龍頭股計，若盈利能保持有單位數的增長，有十二倍市盈好正常，七點九倍市盈率隱含佢盈利將會下跌的假設。

唔好期望萬科嘅盈利未來一、兩年，每年都好似去年咁有百分之二十增長，但係期望佢保持到盈利唔跌，我覺得機會有相當，內房股今年賣樓明年後年入數，若佢今年賣樓量稍有增長，即使銀碼稍跌，一兩年後盈利當可保持。

買唔買萬科，主要係睇你認為大陸房地產市場會唔會崩盤，如果覺得會崩盤就唔好買啦！但如果覺得唔會，以萬科七點九倍市盈率嚟講，相對便宜，都係行業嘅首選。萬科剛剛由B股轉嚟H股，我認為仲會有少少回吐空間，現時佢股價係十三個九毫二，如果想吸納，不妨等佢回到十二個幾時買，採取逢低吸納的策略，就安全啲啦！以長線計，中國咁大個國家，佢係冧巴溫的房企，賺一百五十一億絕不離譜，經營得好一點，賺三、四百億亦有可能，所以萬科是可以長線投資的公司，關鍵係可唔可以買得平啫。