靠嚇戰術　難敵QE狂潮

「梁十招」被看穿是「二仔底」，樓市不跌反升，伯南克更在此時推出第三輪量化寬鬆（QE3），熱錢勢將滾滾湧來，在烈火上澆油，眼見形勢兇險，金管局總裁陳德霖迅速出招築堤，財政司司長曾俊華也再次聲言隨時重手「滅泡」，但正如一位政府消息人士坦言，這不過是「與市場打一場心理戰」，虛招始終仍是虛招，能否遏住樓瘋實在成疑！

今次伯南克再印銀紙，明眼人都知是「政治任務」，故策略與前不同，子彈分段打出，每月用四百億美元購入按揭抵押證券，不設時限，直至失業率顯著下降，經濟學家估計，要達到目標，需時兩三年，換言之，金額最多可達萬億。他又將超低息承諾延長至二○一五年中，令未來三年息口繼續維持在低無可低的水平。

美國損人利己印鈔自救，對本已熱火朝天的香港樓市，在客觀上和心理上，都起了很大的助燃作用。QE最顯著的效應，是流動性以倍數增加，熱錢氾濫四溢，必然推高資產和商品價格，這幾天金價彈升，股市狂飆，是必然的結果，而本來就求過於供的香港樓市，在這一波狂潮中更首當其衝，上升的動力更大。

財爺聲言手中有招，隨時會出重拳「滅泡」，但「梁十招」炮聲大而火力有限，被公眾看穿是「二仔底」，出口術的威嚇力已大減。

此外，樓市熾熱的兩個條件—低息和通脹，也因新一輪QE而大大加強。聯儲局將超低息維持多三年，港元因與美元掛鈎，息口與美國同步，未來一段長時間都不會上調，資金為免被通脹蠶食，必然竄出另謀出路，物業就成為了保值的最佳選擇。香港人亦普遍知道，狂印銀紙遲早帶來高通脹，傳統智慧告訴他們，要抗通脹，最好是「買磚頭」。

這些客觀因素，令港人強烈相信樓價易升難跌，當市場出現此心理預期，賣方待高價而沽，態度堅定，不急於一時，而買方卻擔心今天不買，明天會更貴，寧願讓步希望快點把物業買到手，結果是樓價節節上升。據最新公布的中原領先指數，今年至今累升了12.5%，達到108.8的新高，可見「梁十招」後樓價仍然高居不下。

金管局總裁陳德霖上周五公布按揭貸款新措施，主要針對第二套房按揭，申請者供款與入息比率，由月前的50%調低至40%，他說此舉只是為了維持銀行體系穩定，外界卻認為另一目的是緩和樓市升勢。但據前線地產代理所見，一些放盤業主不但沒被「冷卻」，反而即時提高叫價，用行動給當局新招投不信任票；買家方面，部分亦因QE3出籠而態度軟化，願意接受現實。上周末二手樓成交上升，原因就在此。

財政司司長曾俊華接着聲言政府必要時會毫不猶豫再出招，但這種「嚇住你先」的心理戰術，已用過不止一次，效力正遞減，因市場見到上次「梁十招」炮聲大而火力有限，政府有多少可用彈藥，已露了底。

新的按揭措施比較實在，但只針對投資者，一些擁有幾個物業的業主，反而為了避免轉按要符合收入比率的新要求，暫時擱置將物業放售，令市面二手樓盤減少，市場供應因而更緊絀，樓價升得更高。

政府手中並非沒辣招，例如提高「額外印花稅」，或進一步收緊新造按揭成數等，但政府未到最惡劣情況，都不敢動用，一來擔心出手太狠會搞垮樓市，觸發樓災；二來社會正為「上車難」怨氣沖天，政府不想打擊未置業的年輕買家上車，惹來更大不滿。

政府的盤算是，採取短期措施紓緩市場心理預期，減弱搶購情緒，藉此換取更多時間以加大供應量，扭轉求過於供的局面。但房屋供應不能一蹴即至，也說易行難，例如政府提出轉變工廈用途，可改建為住宅，以濟燃眉之急，但地產業人士指出，如要依足規定，改建成本甚高，很不划算，由於誘因不足，這構想最後恐怕又是一鑊「無米粥」。

在無計可施下，單憑靠嚇戰術，又怎能敵得過洶湧的QE狂潮？