新地（0016）上周以每方呎三千一百○三元中標旺角洗衣街商業「地王」，不但遠低於市場預期下限呎價一成六，較去年地皮最高估值每方呎一萬五千元更大跌八成，震驚市場。
洗衣街巨無霸地皮的估值追不上發展商出價，反映政府焗「平」賣商業地皮，可能成為新趨勢。地產界即時大幅調低下年度三幅商業地的估值，其中啟德區地皮被狠劈近六成，每方呎低見一千五百元，金鐘廊重建項目的估值亦大跌近四成。
今次旺角地王的成交呎價，被指連葵涌和元朗等偏遠地皮也不如，可見發展商對投資期動輒長達四、五十年的商業項目極為保守。美國急速加息令融資成本大增，削弱了發展商的出價能力；而三年抗疫嚴重衝擊零售業和寫字樓租賃，多隻房託基金（REITs）和坐擁龐大收租物業的地產股如九置（1997）和希慎（0014）等，都先後錄得大幅減值虧損，亦影響入市意欲。

新地主席兼董事總經理郭炳聯對於投得洗衣街地皮「非常高興」，新項目的樓高達三百二十米，計劃打造成集團旗下繼ICC後，九龍第二最高的全新地標和商業零售中心。

上星期三，地政總署公布，由新地奪得旺角洗衣街與亞皆老街交界舊水務署的大型商業地皮，成交價四十七億二千九百萬元，按項目最高可建樓面一百五十二萬平方呎計算，每呎地價約三千一百多元，較市場預期的下限還要低一成六。
根據現時政府的投地政策，政府賣地項目估價由地政總署的專業測量師負責，以標書內所容許的發展及要求為基礎，參考市場的土地和物業成交及最新市況作為底價的估值，在收到起碼達到底價的入標價才出售，並以價高者得。是次有份遞交標書的發展商除新地之外，只有長實（1113）及坐擁同區朗豪坊的鷹君（0041）與信置（0083）合組的財團。
「當知道得三份標書入標，大家已經擔心會流標，即使近年租金下跌很多，市場仍然估計每方呎樓面地價要四、五千元，二一年之前大部分人覺得這塊是超過一百億元的『地王』，今次中標價之低，較預期估值下限低一半有多，出乎意料之外！」泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說。

啟德地皮曾經是區內的商業地王，有市場人士擔心啟德商業地或會再次流標，更把啟德地估值調整至低見一千五百元。

新地撈貨愈戰愈勇

新地主席兼董事總經理郭炳聯對於投得洗衣街地皮「非常高興」，計劃打造成集團旗下環球貿易廣場ICC之後，九龍第二最高的全新地標和商業零售中心。由於新地已坐擁毗鄰旺角東站上蓋的新世紀廣場MOKO，兩個項目合起來的商業樓面超過二百七十萬呎，市傳集團對這塊靚地志在必得多時，誰知最終以「執雞價」奪得，自然喜出望外。
新地近期在商業地皮愈戰愈勇，大有人棄我取之勢，三個月內多次「執平貨」，除了旺角大型商業地皮外，包括去年十一月投得安達臣道商業地，以及奪得西九文化區管理局藝術廣場大樓項目的發展權和營運權。市建局早前推出總樓面達二百一十六萬方呎的觀塘市中心巨型商業地皮，新地亦是唯一入標的發展商。
不過有人歡喜有人愁。一名從事舊區重建的人士說，舊水務署一帶是油旺重建規劃六大發展區之一，加上旺角屬傳統消費旺區，市場憧憬該區勢成新地標，重建後帶挈周邊商廈舖位水漲船高，因此一直吸引不少投資者高價收購有潛質的舊樓拆卸重建。
例如市傳有財團早前收購旺角洗衣街181至183號全幢物業重建為商住項目，每方呎地價便超過一萬元。「現時同區地王都只是賣三千一百多元一呎，一早插旗諗住搭順風車食大茶飯的收賣佬，難免有人騰騰震！」
翻查資料，位處洗衣街與亞皆老街的旺角地王，前身為水務署大樓及食環署辧公室，政府早就研究更改土地用途，一度有意連旺角東站一併發展。一九年拆卸大樓後，政府將地皮改為商業用途。
去年初，市場仍估計地皮成交價介乎一百八十二億至二百二十八億元，每呎樓面地價最高達一萬五千元。其後市況轉差，再加上近月多塊地皮流標，估值遂不斷「縮水」。

新地已坐擁毗鄰旺角東站上蓋的新世紀廣場，兩個項目合起來的商業樓面超過二百七十萬呎。

希慎前年夥拍華懋斥資一百九十八億投得銅鑼灣加路連山道商業地皮，平均樓面呎價高達一萬八千元，有地產界行內人士質疑「摸頂」入市。