香港人口持續老化，每五名市民就有一人是長者，特首李家超提出，撥出更多土地興建安老院舍。一九年底動工，預計明年第三季投入服務的上水古洞北福利服務綜合大樓，正是全港首創、主要以長者為服務對象的政府資助項目，且一次性提供一千七百五十個宿位，也是歷來最多。業界形容這是香港安老服務的突破點，一旦成功，類似形式極可能複製到其他地區。
這幢耗資二十億元打造的超級長者村，早前以包裝修、免租長達十年，以及每年資助買位等極為優厚的條件進行招標。有業界人士估算，整個項目潛在商機超過三十億元，估計標書超過二百份，競逐七份經營合約。
本刊走訪多位業界人士，解構他們的入標策略，在同區開安老院舍二十多年的經營者，獲鄉紳大力支持，以原區安置區內要遷拆的石仔嶺長者而稍勝；另有業界老行尊靠往績和經驗爭取落戶；亦有八十後青年憑新穎經營概念，力爭突圍而出。

有分析認為，打造超級長者村是安老服務的突破和試點，一旦成功，類似形式極可能複製到其他地區，惠及更多長者。

石仔嶺過千名「老友記」，多次發動「守護石仔嶺」行動，要求不遷不拆，其後又轉為提出「先安置後清拆」的訴求。

這座超級長者村的出現，源於政府要推動古洞北新發展區，影響到在石仔嶺花園經營二十多年的十多間安老院；相關經營者、員工及居於上址過千名「老友記」，多次發動「守護石仔嶺」行動，最初要求不遷不拆，其後提出「先安置後清拆」的訴求。為安置受影響人士，政府一九年獲獎券基金撥款近二十億港元，選址石仔嶺花園附近土地，興建古洞北福利服務綜合大樓。
工程一九年底動工，預計明年第三季啟用。超級長者村總建築面積達四萬四千平方米，樓高八層，除地下一層為嚴重弱智或殘疾人士提供服務，其餘一至七樓均為「合約院舍」，由政府招標，供私營安老院或非牟利社福機構（NGO）等競投，政府會向中標者資助大部分宿位。
按相關規劃，一樓和二樓指定為療養院舍，供自理能力差或不良於行的長者入住，而三至七樓為一般護理安老院。每層宿位上限均為二百五十個，整幢大樓宿位達到一千七百五十個，規模歷來最大。

由於政府要推動古洞北新發展區，影響到在石仔嶺花園經營二十多年的十多間安老院，故此在附近興建新的綜合大樓，安置受影響人士。

二百標書爭七份合約

社署早前為七層安老院舍招標，並於六月二十四日截標，目前正進行評標程序。雖然社署以保密為由，拒絕披露申請標書實際數目，惟安老業界人士稱，當局為每層院舍開出一份合約，講明每個集團最多只能投到一層經營權，因此絕大部分入標集團，都會做足七份標書，以「大包圍」方式競投，推算入標集團超過三十間，標書逾二百份。
競爭空前激烈，其中一個原因是安老村潛在商機極大。業界人士解釋：「每份合約為期五年，除非出大差錯，否則完約後可再續多五年。一至二樓每層約有二百個資助宿位，每年可收五千四百七十五萬元資助，另餘下約五十個非資助宿位自行招客；三至七樓每層約有一百五十個資助宿位，每年收取政府二千六百七十萬元資助，還有一百個非資助宿位可自行經營。」
該業界人士指出，中標者如經營有道，政府每年給予的資助，足夠應付全院八至九成開支，意味餘下非資助宿位近乎零成本經營，估計每層經營者可年賺逾千萬元，計及政府資助院舍宿位十年的費用，整幢超級長者村的潛在商機超過三十億港元。

李輝認為，超級長者村項目最吸引的地方，是免裝修、免租金，而且經營權長達十年之久。