供求現缺口 供應須加力

《施政報告》發表至今，樓市持續熾熱，周末周日五十個屋苑睇樓量比上星期升逾百分之五，不少買家態度軟化，願意追價成交，預期成交量將持續上升。另一個現象是，買家中投資者所佔比例明顯增加，顯示在利息低企及樓價不跌反升下，資金繼續流入樓市，博取可觀回報。

市場情況說明政府對付樓市泡沫化的措施，短期內起不到立竿見影之效，事實上，香港受制於聯繫匯率制度，不像其他新興國家般，可動用貨幣和利率政策的「重武器」干預市場，加上香港是開放型經濟，不能關上大門拒熱錢流入，所以政府用得上的「短棍」極之有限。

特首曾蔭權上周末也承認，降溫措施即時起不到作用，只能寄望中長期增加土地供應，令市場價格趨於穩定。所以，如何確保在未來幾年釋放出足夠的建屋土地，成為了政府當前第一要務。

私人住宅落成量已由去年的谷底回升，但要達到供求平衡，仍要很大努力。

上周運輸及房屋局公布私人住宅供應數字，顯示政府「撥亂反正」已初見成效，不過未來兩三年房屋供求仍存有缺口，而政府找地和造地也困難重重，未來供應能否完全滿足市場需要，仍有不少變數。

運房局的數據指出，今年首三季的私人住宅施工量為一萬一千七百伙，比去年全年的八千二百伙明顯增加；同期的私人住宅落成量，共有一萬一千多伙，升勢也甚凌厲，全年數字應可創近四年的新高。此外，市場現時可供推售的樓花及現樓單位，共有五萬一千伙之多。由這些數字可見，私人住宅供應已由○九年的谷底回升。

至於未來三至四年，運房局預計市場供應的私人住宅單位有六萬一千伙，大概可達到特首《施政報告》所定每年平均供應二萬個單位的目標。

房屋供應開始由低位反彈，是可喜的現象，起碼可減低市民對樓價續飆的心理預期，有助紓緩搶購熱潮，但這是否真的可以穩定樓市？供求能否取得平衡？仍存有疑問。首先，上述的私人住宅供應量，只是回復到過去正常的水平，未必可以切合目前經濟環境下的需求。據中大學者估計，現時香港每年對一手私人住宅的吸納量，可達二萬五千伙，加上來自境外的投資，數目可能更大，即使每年供應二萬伙，仍稍與需求脫節。

此外，據差餉物業估價署的預測，明年落成的私人住宅單位，約一萬一千伙左右，比今年的全年落成量（約一萬四千伙）還少，換言之，每年供應二萬伙的指標未能在明年達到，可能要到後年才逐步實現，供應短缺仍會維持一段時間。

第二，政府要找出足夠的土地列入勾地表或直接推出拍賣，仍然相當棘手，須花很大氣力，除了因為社會保育意識提高，反對聲音巨大，令闢地發展大型住宅區愈來愈難之外，維港填海造地受法律所限完全動不得，連在維港範圍外（如東涌）填海也受到大力反對，以致可發展的土地買少見少。

至於港鐵站上蓋發展住宅物業，本來可以加快盡早推出市場，奈何原來的設計被指影響環境，又要重新修政，影響了進度。市建局重建計劃同樣受到種種阻撓，不斷被拖住後腿。

第三，政府提出未來增建出租公屋，為此要張羅土地，加上「先租後買」計劃也須覓地建樓，又佔去「土地大餅」的一塊，政府要推出足夠土地應付各方面需要，的確傷透腦筋。

政府現時面對的處境是，近火難救，但救遠火的「遠水」（土地）也不易「撲」，加上需求有增無減，的確是對有關官員的嚴峻考驗。

「對抗泡沫」之戰許勝不許敗，這不僅關乎政府的施政威信，也關乎未來幾年經濟的好壞，官員必須以最大的意志，以更大力度確保穩定及切合需求的土地供應，才可避免樓市泡沫化之禍。