加息兼供應增加樓市面臨雙重壓力

過去一兩個星期，香港金融管理局不斷入市買入港元，賣出美元，至今已買入好幾百億港元。金管局之所以入市買港元，是因為有人通過借港元然後賣掉換成美元，收息以賺取息差，理由是美元利率比港元高。

美元利率比港元高是香港樓市利好因素之一，過去一兩年，儘管美國不斷加息，港元卻沒有跟隨加息，於是地產界就出現香港利率不再跟隨美國加而加的說法。不過，隨着近日香港金管局出手買港元後，香港市場中流動的港元結存會減少，利息不可能不上升，對樓價而言，形成一個潛在的威脅。

香港地產商已經有好一段日子沒有推出大型的新盤售賣，基本上地產發展商在觀望市場的熱度，理由之一估計是因為股市已經從高位向下調整了好一段日子，過去十年，每當股市出現較長時間的調整，樓市也會受壓，看來地產商仍然無法估計股市未來的走勢，因此暫緩新盤的推出。少了新盤，二手盤短缺，因此，用來衡量二手盤樓價走勢的中原城市領先指數就不斷地破歷史新高。

當然，地產商也明白，港元利率一定會上升，港元利率與美元利率一日存在較大的差距時，就一定會引發沽港元買美元的套利活動。沽港元使到港元貶值至金管局定下的港元弱方兌換保證水平，金管局一定會入市買港元，這是聯繫匯率的運作機制，金管局的行動使到港元利率不可能不上升，除非每天有更多的港元由境外流入，補充金管局買入的部分。

地產商面對的除了加息之外，也得面對土地供應增加的壓力，去年開始，數家大地產商加快通過補地價，將手上的農地改變土地用途改成住宅用地，數年之後住宅的供應也會相應增加。

加息再加供應增加，樓價面對雙重壓力，但是，不要以為樓價必然會很快地下跌，理由是儘管加息，所加的幅度還是有限，由一個極低利率加到一個也算是超低的利率，對樓按的打擊短期內不會太大。除了美國不斷地再加息，逼香港利率隨着上升，地產商農地變住宅用地的量儘管增加，但是，地產商一定經過計算，認為市場有能力吸納這批多出來的供應，應該說，增加供應是經過計算的，絕對不會導致過剩。

香港特區政府即將推出多場大型的土地大辯論，探討土地的供給，以目前香港的政治情勢來觀看，辯論會之後，有新增的土地供應依然有限，也許，地產商也正在觀望這場大辯論的結果。