150萬 住港島鬧市

北角及炮台山一帶集中數個中產屋苑如城市花園和和富中心，一般樓價動輒數百萬元。但原來在一眾名牌屋 苑之間，隱藏了一些低至一百一十多萬的平價貨。位於炮台山京華道的富利來大廈可算是區內最平屋苑，本月初A座高層四室，面積三百三十三方呎，剛以一百一十四萬元成交。「這個單位僅放售兩周，最初叫價一百二十萬元，不過屋苑多由投資者持貨，見市況不利好便迅速轉軚，因此成交價下跌得甚快。」美聯營業經理吳柏 汶說。富利來大廈分為三座，共有二百多個單位，由於前臨停車場和東區走廊，因此不少單位可享維港海景。

炒家盤最平

不 過屋苑單位面積較細，只有三百一十四及三百三十三方呎兩種可供選擇，間隔以開放式為主，較適合單身或二人家庭用家。成交價由年中約一百四十多至一百六十萬 元，跌至近日的一百一十多至一百三十萬元，目前屋苑放盤量約二十餘伙。現時平均每月有兩至三宗成交，成交價亦較快隨大市調整，因此轉手容易。

同區和富道一帶屬於純住宅區，交通方便之餘旺中帶靜，跟和富中心樓齡同為二十五年的明暉大廈，與和富中心僅一街之隔，但目前最平放盤叫價 不過一百四十二萬元。單位為A座低層一室，面積三百三十九方呎，並附全新裝修以及基本家具如電視及雪櫃等。「這單位是投資者貨，今年七月才購入，一度考慮 放租，以未跌市前租值約一萬至一萬一千元，租金回報逾七厘。不過由於市況逆轉，該投資者需減磅，個多月前已開始放盤，叫價一百六十萬元，但目前已下調至一 百四十二萬元。」一名區內代理說。

除了上述兩個屋苑式物業，區內尚有個別單幢物業提供百五萬以下選擇，如英皇道一帶，以及內街如水星街等。

灣仔區本來就是小型單位集中地，但由於鄰近金鐘及中環商業區，獲不少上班一族進駐，因此大幅炒起該區樓價及租金。以細單位為主的新樓如嘉薈軒，呎價高逾萬元，反觀百多萬元的細價樓特別難求。

與尚翹峰為鄰

「灣仔目前叫價低於百五萬元的放盤不多 於二十個，有數個位於灣仔道的慧蘭閣，主要由於樓齡較舊達十四年，而且有一邊視野被尚翹峰阻擋，因此呎價較平。」世紀廿一灣仔分行經理黃騰三說。慧蘭閣為 單幢式物業，提供劃一的三百五十九方呎單位，成交價由早前一百六十餘萬元，現已回落至近日的一百四十餘萬元。

地利方面慧蘭閣一點也不輸 蝕，樓下是灣仔街市，方便購買日常所需，前往灣仔地鐵站只需八分鐘路程，附近更有巴士及電車等各樣交通配套。比較隔壁呎價高達八千多元的新盤尚翹峰，和其 他知名度較低的單幢樓如慧賢軒等，慧蘭閣明顯較抵住。

慧賢軒二百六十多呎的單位近日成交價仍企硬近一百七十萬元，呎價相當於六千多 元。「呎價高踞不下全因值金回報理想，二百多三百方呎的細單位，目前月租仍達八千至一萬元，若以慧蘭閣最新成交的高層B室作例子，成交價一百四十三萬元， 租金回報已達七厘半，可以預期樓價難以再大幅下調。」黃騰三說。

上環商住物業平

他指出，細單位一般只適合單身白領短暫租 住一至兩年，因此細價單位睇樓客主要為投資者，至於小家庭自住客一般另有選擇，「大部分自住客會寧願畀多十幾二十萬，搵一百六十至一百八十萬之間，樓齡廿 幾三十年，但有四百幾五百呎的單位，始終打算住耐點就想要多點空間，區內如駱克大廈和興邦大廈就有類似選擇，因為該類單位已由二百多萬元回落至自住客能負 擔的水平。」

上環區除了新樓如帝后華庭、荷里活華庭、甚至聚賢居等貴價物業，這個區域的供應其實十分多元化。有不少樓齡較高的住宅， 以及被用作住宅用途的商住物業，隨着大市回落，一百五十萬元以下的細價物業陸續浮現。

「位於威利麻街的威利大廈和位於修打蘭街的海景大廈 樓齡雖舊，達三十年以上，但由於佔有靠近海皮位置的地利，不少單位均享青馬橋無敵海景，臨海土地更已規劃為公園用途，連未來海景也有保證。」世紀廿一亞洲 董事鄔家智說。

實用率達七成半

兩幢大廈提供三百多至四百多呎單位為主，舊式間隔不單較四正，實用率亦高達 七成半以上，單幢物業可算十分難得，因而受用家歡迎。如威利大廈現正放盤的高層B室，面積三百三十方呎，廳房享全海景，叫價一百四十萬元，「單位放盤約四 個多月，叫價由一百六十萬元，下調至目前約一百四十萬元，不過原業主並非投資者，因此單位不附裝修，若有裝修，月租可達九千至一萬元。」鄔氏續說。

除了舊式住宅，上環區還有另類平價選擇。「呢區有好多舊式商住兩用大廈，部分由於廿四小時開放，戶戶室內有廁所，加上管理公司不過 問，而一直有人當作住宅長期居住，這類大廈在永樂街一帶有不少。」鄔家智說。

由於商住大廈樓價較純住宅便宜，以目前回落後的造價計算， 一百五十萬元左右已能購買四百多五百呎的單位。」不過這類平價單位亦有其缺憾，主要由於銀行不承認該類物業為住宅用途，按契成數會較住宅低，利率會較高， 同時估價會更保守。

買細價樓小貼士：
1. 不少細價單位由投資者持有，由於他們套現減磅心切，不妨嘗試大幅還價，成交價或有驚喜。
2. 盡可能選擇單位伙數供應較多的物業，因流通量較高，未來要放售亦較容易。
3. 到中小型代理行可能可以找到更多細價盤。
4. 樓齡較高物業以及非住宅契物業，估價或會不足，按契成數亦大多不足七成，要買這類物業宜預備較多首期。