非住宅物業的投資策略

政府將第二套住宅物業的印花稅調高至15%後，基本上買來收租已經計唔掂數，「有腳的資金」立刻以光速跑到其他非住宅物業了。以下是一些投資策略的建議︰

（1）車位

車位是新辣招後第一個被「盲搶炒爆」的市場。在近期的成交中，有些價格在短短兩周就搶貴兩成，創下屋苑歷史新高，包括西營盤維港峰車位高見460萬、北角和富中心310萬、Grand Austin見343萬……真係人都癲！

在投資車位的時候，最重要的就是計數，包括︰（i）屋苑單位與車位的比例，最好在五比一以上，可以加分；（ii）年租金回報率目標3厘；（iii）將來租金的升幅（月租5000元是一個重大心理關口，如果今天已經接近5000元，基本上很難再升）；（iv）附近步行一分鐘內其他車位的數量及價格；（v）屋苑內中產家庭的數量，如果窮鬼較多，就不要考慮。

很多人覺得地鐵站是否在車位附近，是一個很重要的考慮因素（因為有地鐵就會較少人買車）；但根據我的觀察，就不太同意這點。香港人買車最重要是看有沒有錢，而不是看有冇地鐵。

（2）工廈

有得炒，但技術要求很高，容易炒燶。基本上香港已經沒有工業，所以買工廈要看單位能否轉營，可以劏細後再租給賺錢的行業，提升整體租金回報。目前買舊工廈比新的好，因為新建（或翻新）工廈的價格，基本上已經跟同區商廈一樣或更貴，點買呀？近日觀塘翻新工廈The Icon，劏細主打面積三百至七百呎，建築呎價接近10000元，真係好貴。

買工廈要小心「回報率陷阱」︰有些連租約的工廈，回報率可見5厘以上，但這些工廈在偏遠地區，如果現有租客離開，你可能幾年都找不到新租客。

（3）商廈寫字樓

在所有非住宅物業之中，我最看好商廈在未來租金上升的走勢，應該可以跑贏其他物業。商廈在一二三線地區、甲級乙級都可以尋寶，平有平買，貴有貴買；最重要是看租金回報率（目標3.5厘）、同區空置率和潛在租客類別。

（4）商場劏舖

一句講晒︰商場劏舖劏師奶﹗大業主不是笨蛋，如果商場搞得起，為甚麼要劏來賣？你又唔見Times Square劏出來賣？近日有劏舖投資者紛紛蝕讓放盤，減價幅度達三到五成，但我完全不會考慮，想也不會想。

（5）地舖

零售市道在未來數年的大趨勢，估計應該是下跌多於上升︰奢侈品只會愈做愈差，民生地舖最多只見平穩，網上購物人數不斷上升，地舖生意愈是難做。近日看見眾多減價蝕讓的旺區地舖放盤，但暫時不會考慮。

當購買地舖的時候，注意有些回報率特高的放盤，背後其實是租客私下「回水」給原來業主（可能是做給買家看，或是從銀行拿到多些貸款），要特別小心。