辣招難撲火　脫險等運到

財爺上周再出重招降樓火，距上次「雙辣招」只短短四個月，而在這之前的一輪招數，則相隔近兩年，由出招頻率愈來愈密可以看到兩點：第一，樓價飆升之勢沒法壓止，且擴大到中小單位，政府落藥不得不更重，更密；第二，樓市爆煲風險已升到危險線，如泡沫再脹，一旦市場逆轉，樓價急挫，衝擊將難以承受，目前唯一解救方法是加大力度控住需求。

面對這大難題，政府的苦衷可以理解，出招也是必須做的事，問題是：辣招有多大效力？樓價能否放緩？從歷次出招後樓市的走勢看，我們對此並不樂觀，最大可能是火勢短期減弱，然後復燃，甚至燒得更猛。

財爺數度出重招，但因供求失衡沒法扭轉，每次都只能短暫降溫，樓火瞬即復熾，他還可以投多少次水彈，令人憂慮，惟有祝他好運！

財爺於二○一○年十一月首次實施額外印花稅，金管局同時夾擊收緊樓按，市場即時「窒一窒」，一二手樓齊齊急凍，以致特首曾蔭權當時滿有信心認為措施已經奏效，但出招不久樓市又再復熾，半年後樓價升近一成半，踏入二○一二年熱度更進一步飆高，由年初至十月中小型單位樓價急漲21%，升勢凌厲；財爺惟有再出「雙辣招」，以買家印花稅與額外印花稅「加強版」逼走境外和本地投資者，招數不可謂不重，但冷卻期只維持三個月，特首施政報告被視為「冇料到」後，樓價即告回升，積累的購買力又迸發出來！

由財爺第一輪招數，到上周再出辣招的兩年內，平均樓價上升了近四成，顯示政府雖猛拉煞掣，仍煞不住樓市的升勢，依此規律推算，財爺第三次出招之後，樓市只可降溫三至四個月，接着又再回復升軌。

其實政府也心知肚明，助長樓市火勢的因素一日存在，樓價便難以壓低，最多只能控制住升幅。首先，伺機投入樓市的資金仍然不少，雖然「買家印花稅」和「額外印花稅」已一定程度上遏止了境外和本地炒家，但在極低息、高通脹及股市不明朗的環境下，「買磚頭」仍然是更佳的資金出路，買家可以用親人的名義買樓，免付更高印花稅，或者等候樓價稍跌，計過條數即使多交印花稅，樓價回升時也有錢賺，於是不理「辣招」樓照買；此外，部分父母幫子女置業心切，也會隨時入市。這兩股潛在的需求，成為持續推高樓價的力量。

需求不減的同時，供應卻依然不足，在貨源短缺下，樓價升勢難以放緩。梁振英早前發表首份施政報告時，雖然扭盡六壬砌數，營造住宅供應將會增加的幻象，但大家都看穿，所謂「寸土必爭」，只是一個口號，要落實困難重重，中期而言，建屋土地不可能大量增加，起碼在未來兩年仍不會有充足單位應市，此其一。

二手樓方面，有盤在手可放售的業主，多數有實力長期持貨，不會因為怕財爺出招推低樓市，而急於降價求售，寧願靜觀其變，以致貨源更少。另外，早前購入物業的投資者，因財爺不斷提高額外印花稅，如在短期放售，交易成本將極高，故很多會持貨不賣等樓價上升，除非他們資金周轉出現問題，否則不會放盤。

需求不減，供應又未到，政府最擔心的，是市民繼續爭先恐後，幾貴都買，樓價高處未算高，到熱錢退潮，供應大增，利息提早回升，那時樓價從高位急降，將猛然衝擊金融體系和整體經濟，最後帶來政治動盪。為免出現這「最壞情況」，政府只能不斷出招抑住火勢，就算冷卻幾個月都好，以換取時間讓樓市軟着陸。

今次政府出招的影響範圍比過往幾招都大，除了境外投資者和炒家，擁有多過一個物業的買家，也要付出更高交易成本，需求應會稍為減弱。不過，由於住宅供應的遠水救不了近火，政府又要張羅土地加建公屋，供求失衡難以扭轉，樓價乾升以至爆煲的危機將愈來愈逼近，財爺還可以投多少次水彈，令人憂慮。面對這困局，大家入市要小心之餘，惟有祝財爺好運。